1. รู้จัก 'เอกสารสิทธิ์ที่ดิน' ซื้อแบบไหนปลอดภัยสุด?

ก่อนจะซื้อที่ดิน สิ่งแรกที่ต้องขอดูคือ 'กระดาษ' หรือเอกสารสิทธิ์ เพราะกระดาษแต่ละสี แต่ละตราประทับ มีสิทธิทางกฎหมายไม่เหมือนกันเลย:

• โฉนดที่ดิน (ครุฑแดง):ปลอดภัยที่สุด! เป็นเอกสารที่แสดง 'กรรมสิทธิ์' อย่างสมบูรณ์ ซื้อขาย โอน จำนองได้ตามกฎหมาย มีการรังวัดกำหนดเขตชัดเจน
• น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว):เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สามารถซื้อขายและโอนให้กันได้ (มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ) แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่สมบูรณ์แบบ ในอนาคตสามารถนำไปขอออกเป็นโฉนดครุฑแดงได้
• ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑน้ำเงิน/แดงดั้งเดิม):ระวังให้ดี! ที่ดินประเภทนี้ 'ห้ามซื้อขายเด็ดขาด' เป็นที่ดินที่รัฐให้สิทธิประชาชนเข้าไปทำเกษตรกรรมเท่านั้น ตกทอดสู่ทายาทได้ แต่ถ้าแอบซื้อขายกัน รัฐมีสิทธิยึดคืนได้ทันที

2. การซื้อขายที่ดิน ทำอย่างไรให้ถูกต้อง ไม่เป็นโมฆะ?

การซื้อขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด กฎหมายบังคับเคร่งครัดมากว่า 'ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่' (ที่สำนักงานที่ดิน) เท่านั้น

หากตกลงซื้อขายกันเอง จ่ายเงินกันเอง แล้วเขียนสัญญาในกระดาษเปล่าเซ็นชื่อกันเอง 2 คน สัญญาฉบับนั้นจะถือเป็น 'โมฆะ' (ไม่มีผลทางกฎหมายใดๆ) ทันที และอาจนำไปสู่ปัญหาการโกงเงินได้

3. 'ครอบครองปรปักษ์' คืออะไร? ทำไมอยู่ดีๆ ถึงเสียที่ให้คนอื่น

นี่คือเรื่องที่คนมีที่ดินหลายแปลงแต่ปล่อยทิ้งร้างต้องระวังให้มาก กฎหมาย 'ครอบครองปรปักษ์' ระบุไว้ว่า:

• เงื่อนไขการถูกแย่งที่ดิน:หากมีใครเข้าไปครอบครอง ทำประโยชน์ บนที่ดิน 'มีโฉนด' ของเรา โดยสงบ (ไม่มีใครไปไล่) เปิดเผย (ไม่ได้แอบซ่อน) และมีเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันครบ 10 ปี คนๆ นั้นมีสิทธิไปร้องขอต่อศาลเพื่อเอาที่ดินของเราเป็นของเขาได้เลย
• วิธีป้องกัน:หมั่นไปตรวจดูที่ดินของตัวเองอย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง ทำรั้วกั้นเขตให้ชัดเจน หากมีคนมาบุกรุกให้ไปแจ้งความ หรือหากยอมให้อยู่ ก็ควรทำ 'สัญญาเช่า' ให้ถูกต้อง (แม้จะเก็บค่าเช่าแค่เดือนละ 100 บาทก็ตาม) เพื่อลบล้างเจตนาการเป็นเจ้าของของเขา

4. ปัญหา 'ที่ดินตาบอด' ไม่มีทางออก ทำอย่างไร?

ที่ดินตาบอด คือที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางออกไปสู่ถนนสาธารณะได้เลย

กฎหมายได้หาทางออกให้ โดยเจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิฟ้องศาลขอ 'ทางจำเป็น' เพื่อผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมรอบอยู่เพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะได้ แต่ต้องเลือกทางที่ทำให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุด และ 'ต้องจ่ายค่าทดแทน' ให้กับเจ้าของที่ดินที่เราขอผ่านทางด้วย